Vendita Case

Vendere casa non è semplice, questo perché il mercato immobiliare deve fare i conti con una crisi economica perdurante e con la difficoltà che hanno le banche ad erogare mutui in presenza di garanzie insufficienti. Nonostante queste difficoltà la vendita di case non è impossibile; ovviamente non si deve improvvisare ma agire da professionisti in modo da proporre ai clienti un affare appetibile senza avere perdite economiche.

Le condizioni del mercato    

Il mercato immobiliare negli ultimi anni appare in ripresa, ciò che invece resta stabile a valori piuttosto bassi sono i prezzi, ma d’altronde se si ha necessità di vendere, non si vogliono pagare le imposte relative ad una seconda casa ereditata o comprata ma che non si può più mantenere, vendere può essere una scelta giusta. Ovviamente chiunque voglia mettere in vendita case deve cercare di non svendere, affidarsi a professionisti del settore può aiutare a valutare meglio le condizioni di mercato e offrire il bene ad un prezzo equo e che possa attrarre. Gli aspetti da tenere in considerazione quando si vuole vendere casa sono diversi, meglio iniziare dalla documentazione necessaria.

Documenti: obbligatori e facoltativi  

Prima di proseguire alla vendita di case è necessario controllare bene tutti i documenti: infatti, chi vuole acquistare normalmente si affida ad un notaio che andrà a controllare se tutta la documentazione è regolare e se non lo è la trattativa potrebbe saltare. Questo avviene perché l’acquisto di casa impegna per molti anni, spesso il mutuo è concesso per 30 anni, e si vuole avere la certezza di non commettere errori ed avere problemi futuri la cui soluzione potrebbe richiedere ulteriori esborsi.
Prima di mettere in vendita una casa è necessario avere l’APE, attestazione della prestazione energetica; questa è essenziale in quanto va allegata all’annuncio di vendita, ad esempio sui siti che pubblicizzano la vendita dell’immobile. Oltre l’APE è necessario avere anche il certificato di agibilità rilasciato dagli uffici comunali e che attesta il rispetto delle condizioni di salubrità, igiene, risparmio energetico e attesta che gli impianti sono a norma e quindi sicuri.
In secondo luogo è necessario avere il rogito che dimostra l’acquisto dell’immobile, cioè il documento che attesta che il soggetto X è proprietario della casa oggetto di vendita in quanto lo ha acquistato, ricevuto in donazione o eredità. Il rogito viene fatto davanti al notaio e di conseguenza attesta chi è il reale proprietario e quindi se ha titolo per vendere, dal documento si capisce anche se vi sono diritti altrui sull’immobile, ad esempio l’usufrutto o il diritto di uso e abitazione da parte di soggetti estranei alla trattativa di compravendita. Se l’atto è stato smarrito è possibile chiederne copia al notaio che lo ha redatto. Se il notaio nel frattempo ha cessato l’attività o è deceduto, non c’è problema perché possibile chiedere copia dell’atto presso l’archivio notarile del distretto in cui il notaio operava. Trattandosi infatti di atti pubblici è sempre possibile risalire agli stessi, questo anche perché l’ordinamento non accetta che vi siano immobili non ascrivibili ad un proprietario.
Nel caso in cui la casa sia stata costruita dal proprietario, cioè chi vende è il primo proprietario, ovviamente non può esservi il rogito, ma deve essere resa disponibile la documentazione che attesta la regolarità della costruzione e quindi il permesso a costruire, la licenza urbanistica e tutti gli atti amministrativi necessari per poter realizzare l’opera. Da una semplice visura catastale è comunque possibile ottenere l’indicazione del proprietario, o dei proprietari. Se il bene è in comunione alla compravendita devono partecipare tutti i comunisti.
Chi acquista solitamente vuole farlo con beni liberi da gravami. Deve a questo punto essere sottolineata una cosa: una casa ipotecata può essere venduta e la vendita è regolare, ma chi è intenzionato ad acquistare sa che la casa deve essere liberata da tale peso e di conseguenza o non compra oppure vuole pagare con un prezzo molto basso proprio perché l’ipoteca segue l’immobile. Sarebbe bene quindi prima di vendere liberare la casa dei gravami. Per controllare lo stato dell’immobile è necessario avere la visura ipotecaria che certifica l’assenza di ipoteche, pignoramenti e decreti ingiuntivi. La visura ipotecaria oggi può essere richiesta anche online attraverso il sistema Entratel o Fisconline gestiti dall’Agenzia Entrate e riscossioni. L’accesso è gratuito per il proprietario dell’immobile.
Occorre, infine, la planimetria dell’immobile. Per vendere una casa è necessario che l’immobile corrisponda esattamente a quelli che sono gli atti depositati al catasto, quindi la planimetria. Ad esempio se risultano una cucina, due bagni, 3 camere da letto e determinate misure, le stesse devono esistere come descritte, questo è molto importante perché l’atto di vendita potrebbe risultare nullo. Inoltre al momento della richiesta del mutuo per l’acquisto dell’immobile, si potrebbe non ottenere il denaro necessario per il pagamento proprio a causa di tale discordanza, in più si potrebbe essere di fronte ad abusi edilizi. Di conseguenza se vi sono stati dei lavori nell’immobile che hanno portato alla variazione dell’altezza, ampiezza o numero di vani, deve essere obbligatoriamente richiesta la variazione al catasto, solo in questo modo sarà possibile procedere alla vendita.
Quelli indicati sono gli atti necessari, ma potrebbe essere consigliato integrare la documentazione con ulteriori atti, ad esempio se la casa che si vuole vendere si trova in condominio potrebbe risultare utile farsi rilasciare dall’amministratore di condominio la documentazione condominiale in cui si attesta che non vi sono insoluti da pagare.

Come determinare il prezzo di vendita dell’immobile

La seconda cosa da fare quando si vuole vendere casa è determinare il prezzo di vendita. Si tratta di un’operazione piuttosto difficile perché devono essere tenuti in considerazione diversi fattori. Il primo riguarda l’ubicazione dell’immobile, infatti, in base ad esso viene stabilito un valore per metri quadrati commerciali. Facendo la moltiplicazione in base ai metri quadrati è possibile ottenere un valore. A questo deve essere aggiunto anche il coefficiente di merito, lo stesso prevede delle percentuali che dipendono da diversi fattori. Ad esempio, per un appartamento posto oltre il terzo piano la presenza dell’ascensore prevede l’applicazione di un coefficiente di merito del 5%, mentre l’assenza porta ad una diminuzione di valore del 30%. Un attico con ascensore ha invece un coefficiente di merito del 20%. Un appartamento ristrutturato ha un coefficiente di merito del 5% mentre se è da ristrutturare ha un coefficiente di demerito del 10%. Per una nuova costruzione il coefficiente di merito è del 10%. Costituiscono elementi che portano ad un aumento del prezzo anche l’esposizione al sole, la vista panoramica, le condizioni dell’edificio in cui l’appartamento è collocato, la presenza di un impianto di riscaldamento autonomo, la presenza di giardino, terrazzo, la classe di efficienza energetica assegnata. Concorre a determinare il prezzo di vendita anche la classe energetica, più è alta e più il prezzo può essere elevato. Tutti questi elementi, come detto, vanno ad incidere sulla determinazione del prezzo finale, che però deve tenere in considerazione anche le condizioni di mercato perché determinare un prezzo di vendita case eccessivamente alto porta a non riuscire a vendere l’immobile e di conseguenza ad una riduzione del suo reale valore. Per capire bene le condizioni di mercato è bene affidarsi a professionisti di settore che lavorando nello stesso riescono bene a capire quanto un immobile può attrarre o meno.

Come presentare un immobile in modo che risulti attraente

Se la determinazione del prezzo di vendita casa viene fatta attraverso elementi tecnici il successo di un tentativo di vendita dipende molto anche dalla presentazione dell’immobile. Chi vuole comprare casa tiene sempre in mente due fattori: le capacità economiche quindi anche quanto si può ottenere attraverso un mutuo e le emozioni che l’immobile suscita. Una persona o coppia che vede casa pensa già all’arredamento, spesso pensa ai figli che giocano e agli amici a cena. Proprio sul fattore emotivo si deve puntare.
Se la vendita riguarda un vecchio edificio, ad esempio la casa ereditata dalla nonna, è importante provare a dare una rinfrescata. Quindi è bene fare le pulizie, se le pareti sono molto rovinate è bene tinteggiarle, utilizzando colori piuttosto neutri, così sarà più facile per i futuri clienti immedesimarsi nell’ambiente. All’interno non devono essere presenti suppellettili che possano demoralizzare l’acquirente, quindi il vecchio letto traballante, magari con coperte e copriletti vecchi, devono essere eliminati, tanto meno si può lasciare in vista in vecchio materasso. Di certo non devono essere presenti ausili come può essere la vecchia sedie a rotelle della nonna, da eliminare anche simboli religiosi. Se vi sono vecchie tende strappate meglio toglierle. Questi sono solo alcuni degli esempi, in generale nessuno ama comprare una casa in cui si vede dello sporco, disordine, ricordi di malattie perché si fa fatica ad immedesimarsi, a sognare una bella situazione in un immobile carico di vecchi e pesanti ricordi. Una volta che l’immobile è stato ripulito, si può procedere alla realizzazione di foto per pubblicizzare la vendita. L’illuminazione durante il servizio fotografico deve essere di buona qualità, le foto sono il primo impatto con l’immobile e di conseguenza sono molto importanti, anche in questo caso se non si è abili meglio chiedere a un professionista oppure chiedere all’agente immobiliare che funge da intermediario, lui di solito ha una buona esperienza con la macchina fotografica e riesce a rendere meglio l’idea. La vendita della casa deve quindi essere pubblicizzata, se ci si affida a professionisti saranno costoro a far in modo che l’annuncio arrivi a più persone possibili anche attraverso i social. Inoltre loro hanno anche un altro vantaggio, cioè un pacchetto clienti che magari in quel momento stanno cercando un immobile nella stessa zona e che per grandi linee potrebbe corrispondere a quello ora disponibile alla vendita. Questo di sicuro rende più facile il lavoro.

La prima visita dei potenziali acquirenti

Ovviamente quando sarete contattati da parte di persone interessate all’acquisto, l’immobile dovrà essere in condizioni ottimali, cioè dovrà essere pulito, ben arieggiato anche se è disabitato perché l’odore di chiuso non è gradevole e trasforma l’esperienza in emotivamente poco convincente. Capita spesso che si voglia vendere l’immobile attualmente abitato, ad esempio perché si progetta un trasferimento a breve periodo e si vuole vendere casa per poterne riacquistare subito un’altra, in questo caso il momento della visita è particolarmente delicato dal punto di vista emotivo. Anche in questo caso è bene fare in modo che chi viene a visionare casa la trovi pulita, ben arieggiata e illuminata. Se in casa normalmente vi sono bambini potrebbe essere opportuno portarli dai nonni o da qualche amichetto, stessa cosa vale per il cane di casa. Chi arriva deve sentirsi a proprio agio e questo potrebbe essere difficile se vi sono bambini e cani che corrono per casa e magari potrebbero far sentire l’ospite poco gradito perché invade i loro spazi. Chi arriva per vedere l’immobile deve poter restare anche da solo in casa, mentre i proprietari attendono in terrazzo o giardino, in questo modo possono vivere gli ambienti in armonia e scambiarsi sul posto opinioni che non esprimerebbero se avessero vicino i proprietari. Questo espone al rischio che entrino malintenzionati che vogliono semplicemente perlustrare casa al fine di entrare furtivamente in un secondo momento. Anche in questo caso il consiglio è sempre lo stesso, cioè affidarsi a professionisti, perché costoro nel colloquio prima della visita sono in grado di fare le domande giuste per valutare quali sono le intenzioni dei potenziali acquirenti, inoltre già conoscono i rischi che si corrono in una determinata zona.

Ovviamente per chi non è del mestiere portare avanti da solo tutte le incombenze necessarie per vendere casa può essere davvero difficile. Il rischio è di non riuscire a gestire le trattative e di conseguenza o non vendere casa oppure al contrario svenderla. In entrambi i casi con notevoli danni, ecco perché è sempre bene rivolgersi a professionisti del settore in grado di tutelare gli interessi delle parti.