Vendita Immobili

La vendita di un immobile rappresenta uno delle più importanti forme di disinvestimento del proprio portafoglio che consente di realizzare in breve tempo una liquidità importante. L’operazione può concretizzarsi celermente se il venditore si affida a professionisti del settore. La vendita di un immobile produce il trasferimento del diritto di proprietà non al momento del pagamento del prezzo ma quando il relativo contratto è correttamente concluso. L’effetto traslativo si realizza quindi quando l’atto è stilato in forma scritta, è compilato in ogni sua parte ed è firmato. Ciò che non è indicato all’interno del contratto non è, però, vincolante per le parti (venditore e compratore). Una volta redatto il contratto, questo va trascritto in appositi pubblici registri tenuti presso le “Conservatorie dei Registri Immobiliari”. La trascrizione è una forma di pubblicità prevista dalla legge per i beni immobili e consente ai terzi di conoscere gli eventuali trasferimenti del bene nel tempo e i nominativi dei vari proprietari che si sono succeduti nel tempo; rappresenta condizione per poter essere trascritto è che l’atto sia redatto in atto pubblico da un notaio.

La valutazione dell’immobile  

Il primo passo da compiere prima di procedere alla vendita di un immobile è valutare il bene che s’intende vendere. Per una corretta stima di quest’ultimo occorre conoscere la metratura commerciale nonché il valore a metro quadro degli immobili presenti in zona. Il prezzo che si ottiene dalla moltiplicazione di questi due dati va poi confrontato con quello di mercato, ossia con il valore di altri immobili analoghi presenti sul medesimo territorio. Una corretta previsione del valore della casa richiede che il prezzo cui si mette in vendita l’immobile risulti adeguato; se quest’ultimo fosse troppo basso determinerebbe la svendita del bene mentre se troppo alto il venditore rischierebbe di non riuscire a realizzare la vendita. La scelta migliore in questi casi è affidarsi a professionisti o tecnici del settore delle vendite che conoscono la zona e la tipologia di acquirenti interessati all’immobile. Pertanto, al fine di evitare inutili perdite di tempo e di vedere sprecate importanti occasioni di vendita è fondamentale che l’immobile venga presentato a chi manifesti l’esigenza di vivere (per motivi di studio o di lavoro) nelle zone in cui è presente l’immobile e che la conformazione di quest’ultimo sia in linea con quello che sta cercando il compratore.

La valorizzazione del bene

L’intento di ogni venditore è quello di ottenere il massimo realizzo dall’operazione nel più breve tempo possibile. Al fine di conseguire quest’obiettivo è importante valorizzare il più possibile l’immobile migliorandone le condizioni interne poiché il compratore è maggiormente attratto da un immobile già rifinito e pronto ad essere abitato che da uno che necessita di una completa ristrutturazione. È chiaro che nel primo caso l’immobile potrà essere venduto a un prezzo più alto di quello di mercato di altri immobili (non ristrutturati) della zona. Le possibilità di vendere una casa aumentano ulteriormente se questa si presenta accogliente e ben arredata. Per meglio valorizzare una casa non è necessario procedere al rinnovo di tutto l’arredo ma può essere molto utile sostituire gli elementi di arredo particolarmente usurati o cambiare piccoli dettagli come le tende, i copridivano o i coprisedia. Anche l’illuminazione ha la sua importanza perché, se una casa è ben illuminata, l’impatto che essa avrà sul compratore sarà sicuramente più positivo. Inoltre, è preferibile rimuovere elementi troppo personali come le foto e lasciare il posto a ritratti, quadri o ad altri elementi di arredo che ben si abbinano con il resto dell’arredamento della casa. È importante che in occasione della visita la casa si presenti sempre in ordine in modo da fare buona impressione sul compratore.
Sono estremamente importanti anche le modalità con cui viene presentato l’immobile. Se si procede alla pubblicazione di un annuncio su internet, è utile allegare, oltre alla planimetria attuale dell’immobile, anche le foto. Quest’ultime, però, devono essere scattate in maniera professionale al fine di cogliere i punti forti dell’immobile. Sfruttando la luce nei suoi aspetti migliori si raggiunge più agevolmente lo scopo di conferire all’immobile il giusto valore. La maggior parte delle compravendite vengono concluse proprio grazie all’empatia che si crea tra l’immobile e il compratore nei primi secondi in cui quest’ultimo visiona le foto. Questa modalità operativa consente di individuare nel più breve tempo possibile la fascia di mercato di persone interessate tra le quali sarà presente probabilmente il futuro acquirente della casa.

I documenti necessari per la vendita di un immobile  

Per la vendita di un immobile è indispensabile che il venditore metta a disposizione del compratore alcuni documenti relativi all’immobile. Trattasi di documentazione che l’alienante già dispone o che comunque può agevolmente richiedere. Il primo documento da esibire è l’atto di compravendita, cioè il titolo in virtù del quale chi vende l’immobile prova di esserne il proprietario. È un atto essenziale poiché senza di esso la compravendita dell’immobile non può avere luogo. È un documento pubblico redatto dal notaio che, previa verifica dell’identità dei contraenti, della veridicità di quanto dichiarato alla sua presenza e della regolarità dell’atto, attesta il trasferimento della proprietà dal soggetto che aliena a quello che acquista. In seguito alla conclusione del rogito, il notaio procede ad effettuare per conto delle parti contraenti gli adempimenti fiscali legati alla cessione e a trascrivere l’atto nei registri immobiliari affinché i terzi (le persone che non hanno partecipato alla vendita) siano edotti di alcune informazioni tra cui il prezzo di vendita del bene, se la vendita è avvenuta tramite rapporto diretto tra privati o per il tramite di un mediatore e le condizioni di pagamento. Nell’ipotesi in cui il venditore abbia smarrito l’atto di compravendita può fare richiesta di riceverne una copia contattando il notaio che ha stilato e pubblicato l’atto nei pubblici registri. Se è trascorso molto tempo dalla data dell’atto e lo studio del notaio ha ormai chiuso l’attività, il venditore può rivolgersi direttamente all’archivio notarile del luogo in cui aveva sede l’attività del pubblico ufficiale e richiederne una copia.
Un altro documento molto importante ai fini della vendita è la visura ipotecaria del bene che fornisce una fotografia degli eventuali pesi presenti sul bene quale l’ipoteca o delle eventuali procedure esecutive in atto. La richiesta di questo documento deve essere inoltrata telematicamente o recandosi direttamente presso l’ufficio “Servizi di pubblicità” dell’Agenzia delle Entrate. La richiesta e l’ottenimento della copia, se proveniente da chi vanta diritti sul bene, è gratuita ma se proveniente da persone terze comporta dei costi.
A decorrere dal 1° luglio 2010 è obbligatorio che al momento della vendita venga allegata alla documentazione anche la “dichiarazione di conformità della planimetria catastale allo stato dei luoghi dell’immobile” oggetto della compravendita. Tutte le modifiche intervenute sull’immobile – concernenti le dimensioni o la divisione dei vani al suo interno – devono essere indicate nella piantina. La redazione di una piantina aggiornata deve essere effettuata da un tecnico del settore che procederà a depositarla presso l’ufficio catastale. La piantina può essere consultata senza costi dal proprietario direttamente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate. Se manca la suddetta conformità, la compravendita è invalida.
Tra i documenti che non possono mancare nel corso di una vendita (o di un affitto o di una donazione) vi rientra anche il certificato di agibilità dell’immobile. Trattasi di un documento che certifica che quell’immobile rispetta tutte le norme in materia di sicurezza, igiene e risparmio energetico. Viene rilasciato dal Comune del luogo in cui si trova l’immobile. Nell’ipotesi in cui il suddetto documento sia stato smarrito, è possibile presentare richiesta di copia al Comune; se il documento manca del tutto, può essere presentata una nuova domanda al Comune.
A partire dal 1° gennaio 2012 ciascun annuncio concernente il trasferimento a titolo oneroso o gratuito di un immobile dev’essere accompagnato dall’”APE” – “attestazione di prestazione energetica” – che indica per ciascun immobile l’”IPE” – “indice di prestazione energetica” – e la classe energetica del bene. L’obbligo sussiste per ciascun annuncio di vendita, affitto o donazione effettuato in una qualsiasi delle seguenti modalità: internet, carta o via radio. All’interno del documento è indicata la classe energetica dell’immobile che viene determinata sulla base del dispendio di energia dell’immobile in estate e in inverno. Tale valore è espresso tramite l’indicazione di una lettera racchiusa tra l’A+ e la G accompagnata da un numero che indica la quantità di energia (gas ed elettricità) necessaria per soddisfare il fabbisogno energetico di un anno di quell’immobile. L’indicazione di un numero basso implica anche una minore probabilità di dover eseguire lavori di edilizia e d’impiantistica a favore di una diminuzione dei consumi di energia nel corso di un anno. È fondamentale che chi pubblica l’annuncio provveda ad indicare con esattezza la classe energetica dell’immobile; l’inadempimento di un tale obbligo comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa a carico chi ha pubblicato l’annuncio. Per i possessori della vecchia certificazione “ACE” non è necessario munirsi dell’”APE” purché non siano ancora trascorsi dieci anni e sempre ché non siano intervenute modificazioni della classe o del consumo energetico dell’immobile. Se, invece, la vecchia certificazione non è più valida o non se ne dispone una, occorre nominare un tecnico che proceda alla redazione dell’”APE”. Per la redazione del documento, il tecnico deve procedere innanzitutto a un sopralluogo dell’immobile. In seguito alla redazione del documento, il professionista si recherà presso il “Catasto Energetico Regionale” e ne richiederà la relativa registrazione. La suddetta certificazione è valida per 10 anni dalla data in cui viene rilasciata. All’interno del documento dev’essere indicato anche l’”EPgl” cioè “l’Indice di prestazione energetica globale” dell’edificio o di ciascun immobile che corrisponde a un “valore dato tra il consumo per riscaldamento invernale e produzione di acqua calda”.

La tassazione sulla compravendita 

Quando si procede alla vendita di un immobile occorre ottemperare al pagamento delle imposte. Innanzitutto, la vendita di un immobile è un’operazione sottoposta a tassazione Irpef. L’imposizione fiscale non colpisce, però, l’intero prezzo di vendita del bene ma unicamente la parte eccedente corrispondente al guadagno del venditore. Questa parte prende il nome di plusvalenza e si ottiene sottraendo dal prezzo di vendita il prezzo pagato dal venditore per acquistarlo. Il suddetto importo è indicato nell’atto di compravendita. Nel prezzo di acquisto vanno aggiunti anche gli oneri accessori (spese notarili, imposte di registro, imposte ipotecarie e catastali).
La plusvalenza viene tassata solo se l’immobile viene rivenduto ad un prezzo più alto e sempre ché non siano trascorsi ancora cinque anni dal suo acquisto. Quindi se l’immobile è stato comprato da più di cinque anni e si decide di alienarlo e dalla cessione si ricava una somma di denaro più alta rispetto a quanto era stato pagato per comperare il bene, quel guadagno non andrà sottoposto a tassazione.
Le percentuali di tassazione variano da un minimo di 23% a un massimo di 43%. L’applicazione della tassazione dell’aliquota a scaglione non interesserà solamente il guadagno realizzato dal venditore ma il reddito complessivo del contribuente. Quest’ultimo si determina facendo la somma di tutti i redditi prodotti da quest’ultimo durante l’anno d’imposta in cui è stata effettuata la cessione dell’immobile. Questa forma d’imposizione è denominata tassazione ordinaria e si caratterizza appunto per una tassazione che comporta il cumulo di tutti i redditi del venditore. La vigente legislazione riconosce al venditore la facoltà di richiedere al notaio al momento della conclusione del contratto di compravendita che la plusvalenza venga sottoposta a una tassazione separata. Questa consiste nell’applicazione alla plusvalenza realizzata dalla vendita la più conveniente imposta sostitutiva del 20%. Sarà poi compito del notaio procedere al pagamento dell’imposta e comunicare all’Amministrazione fiscale i dati della cessione. Richiedendo la tassazione separata, oltre al risparmio d’imposta, il venditore consegue un ulteriore vantaggio ed è quello di non essere sottoposto da parte del fisco a controlli straordinari.
Se il venditore è un soggetto privato, la cessione è sottoposta all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecarie e catastale nella misura fissa di 50 euro ognuna.
Se chi aliena l’immobile non è un soggetto privato ma un’impresa, la relativa vendita potrebbe essere sottoposta ad iva in due casi previsti dalla legge. Nel primo caso, può avvenire se la cessione viene eseguita da costruttori nel termine di 5 anni dalla data della costruzione o dopo i 5 anni se il venditore manifesta la volontà che la relativa vendita sia sottoposta ad iva nell’atto di cessione. Nel secondo caso, quando la cessione riguarda immobili che presentano una specifica destinazione (come futuri alloggi sociali) e sempre ché il venditore manifesti la suddetta scelta al momento della vendita.
Se la cessione è sottoposta a iva, la regola generale è che la tassazione è pari al 10% oppure al 22% se si tratta di immobili di lusso salvo che non siano presenti le condizioni per poter fruire delle agevolazioni “prima casa”. Le altre imposte (registro, ipotecaria e catastale) da pagare saranno pari a 200 euro ognuno.